Z tego artykułu dowiesz się:
- W jakich sytuacjach właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu?
- Kiedy skierować sprawę o eksmisję na drogę sądową?
- Jak długo trwa wykonanie egzekucji wyroku przez komornika?
- Kogo nie można eksmitować z mieszkania?
Jak pozbyć się uciążliwego lokatora? – Praktyczne zasady postępowania
Podejmując decyzję o oddaniu w najem mieszkania, właściciel musi liczyć się z pewnym ryzykiem. Lokatorzy dość często nie poczuwają się do regulowania opłat w terminie, a nawet niszczą udostępnione im mienie, użytkując je w sposób sprzeczny z zapisami zawartej umowy. Najem to bowiem umowa łącząca wynajmującego i najemcę, stanowiąca prawo najemcy do użytkowania przedmiotu najmu w zamian za uiszczenie czynszu o określonej wysokości. Obowiązująca umowa pomiędzy właścicielem a lokatorem regulowana jest nie tylko przez przepisy Kodeksu Cywilnego, ale również ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie wiesz, czy można wyrzucić lokatora z mieszkania? Jak pozbyć się lokatora, gdy nie reguluje on opłat?
Kim jest problematyczny lokator i jak sobie z nim poradzić?
Z całą pewnością właściciel nieruchomości w doborze najemcy powinien kierować się szczególną ostrożnością. Stąd w umowie najmu bezpiecznie jest zawrzeć zapisy dotyczące sytuacji, w których wynajmujący ma prawo ją rozwiązać.
Czy można legalnie pozbyć się lokatora, jeśli w umowie najmu nie uwzględniono konkretnych przesłanek powodujących jej zerwanie? Tak, ale warto mieć na uwadze, że najem stanowi umowę podlegającą szczególnej ochronie o charakterze prawnym.
Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji, gdy:
- najemca nie uiścił zobowiązań za trzy okresy płatności, pomimo otrzymania pisemnego uprzedzenia o możliwości wypowiedzenia umowy;
- lokator użytkuje lokal w sposób niezgodny z zapisami umowy, a jego zaniedbania powodują powstanie szkód;
- najemca bez zgody właściciela podnajmuje lokal osobom trzecim.
Warto podkreślić, że przekazanie lokatorowi wcześniejszej pisemnej informacji o zamiarze zerwania umowy najmu z winy wynajmującego stanowi niezwykle ważną kwestię w kontekście legalnego pozbycia się lokatora.
Kiedy rozmowy nie działają, co dalej?
Sytuacje, w których lokator bezproblemowo opuszcza wynajmowany lokal, niestety zdarzają się niezwykle rzadko. Rozwiązanie umowy z osobą kłopotliwą, która z premedytacją nie opłaca należności, albo narusza zasady użytkowania lokalu, przysparza wielu trudności.
Przekazanie wypowiedzenia umowy najmu może okazać się niewystarczające, zwłaszcza gdy wyznaczony termin wyprowadzki minął, a lokator nadal nie opuścił zajmowanego lokalu. Zatem czy można wyrzucić lokatora z mieszkania? W świetle obowiązujących przepisów oprócz wypowiedzenia umowy najmu właściciel nie ma prawa na własną rękę pozbyć się lokatora. Na podstawie wypowiedzenia obowiązującej umowy może jednak skierować sprawę o eksmisję na drogę sądową.
Ważne, że sam fakt nieopłacania należności przez najemcę nie stanowi podstawy do prawnych działań pozbawienia go posiadania prawa do mieszkania. Wszelkie siłowe rozwiązania prowadzące do pozbycia się lokatora są regulowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów, kodeks cywilny, a w skrajnych przypadkach nawet kodeks karny. Tego rodzaju działania mogą, więc prowadzić do znaczących problemów właściciela.
Czy można legalnie pozbyć się lokatora?
Po złożeniu pozwu o eksmisję sąd zbada okoliczności sprawy i wyda wyrok zgodny z faktyczną sytuacją. Jeśli przesłanki o rozwiązaniu umowy będą uzasadnione, nastąpi zasądzenie o eksmisji lokatora na korzyść właściciela.
Czy można wyrzucić lokatora z mieszkania zaraz po zapadnięciu decyzji sądu? Niestety nie. Zakończenie sprawy nie stanowi jeszcze podstawy do pozbycia się lokatora. Konieczne jest jeszcze uzyskanie tak zwanej klauzuli wykonalności. Wówczas należy skierować sprawę do komornika, który poprowadzi procedurę eksmisji w celu legalnego pozbycia się lokatora.
Ważne, że komornik nie pozbawi najemcy mieszkania do chwili, w której nie wskaże on adresu tymczasowego zamieszkania. Utrudnienie to może trwać nawet do 6 miesięcy, co szczegółowo reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Jeśli po upływie tego terminu najemca nadal nie znajdzie dla siebie kwatery, egzekutor przymusowo usunie go z zajmowanego mieszkania, kierując jednocześnie do właściwej placówki.
Jak długo trwa procedura pozbycia się lokatora?
Wyrzucenie lokatora z mieszkania może trwać nawet kilka lat! Z uwagi na fakt, że zbadanie wszystkich okoliczności sprawy wymaga czasu, właściciel powinien uzbroić się w cierpliwość, jeśli chce legalnie pozbyć się lokatora.
Oczekiwanie na proces, następnie długa batalia w sądzie, a także możliwość odwołania pozwanego od zasądzonego wyroku dodatkowo komplikują i znaczącą przedłużają procedurę pozbycia się lokatora. Po wygraniu sprawy również wyrzucenie lokatora z mieszkania wydłuża się zwykle o kolejne 6 miesięcy na wykonanie eksmisji przez komornika.
Warto podkreślić, że w przypadku gdy najemca zaskarży wyrok do sądu wyższej instancji, legalne pozbycie się lokatora ponownie przesuwa się w czasie, a właściciel może wyłącznie czekać na dalszy rozwój sprawy i tolerować obecność niechcianego najemcy w przekazanej mu do użytku nieruchomości.
Kogo nie można eksmitować z mieszkania?
Oprócz wyżej opisanych kwestii dotyczących konieczności uprawomocnienia się wyroku sądowego, uzyskania nakazu eksmisji oraz złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie egzekucji nadal pozbycie się lokatora z mieszkania może okazać się niemożliwe. Funkcjonujące przepisy obejmują szczególną ochroną pewne grupy osób. Zatem kogo nie można eksmitować? Wśród wspomnianych grup chronionych w szczególności wymienić należy kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, chore i małoletnie oraz posiadające status bezrobotnego, emeryta bądź rencisty. W wymienionych przypadkach nie można wyrzucić lokatora z mieszkania, do momentu, gdy przyznany mu zostanie lokal socjalny. Zasada ta nie dotyczy jedynie najemców oskarżonych o przemoc i zachowania komplikujące życie innym.
Podsumowując…
Właściciel nieruchomości przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego i co za tym idzie przekazaniu jej do użytku najemcy, z całą pewnością powinien szczegółowo ten fakt rozważyć. Niezwykle ważne jest, by ustrzec się przed ewentualnymi konsekwencjami działań uciążliwego lokatora jak unikanie regulowania zobowiązań, czy też użytkowanie mieszkania w sposób niezgodny z zapisami umowy. Jako że przepisy regulujące prawa i obowiązki obu stron nierzadko chronią nieuczciwych najemców przed eksmisją, pozbycie się lokatora może okazać się niezwykle trudnym przedsięwzięciem.
