Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego małżonkowie planujący rozwód zazwyczaj rozważają sprzedaż wspólnego mieszkania?
- W jakim momencie najkorzystniej jest zbyć nieruchomość?
- Jak przebiega procedura podziału majątku wspólnego?
- W jakich okolicznościach wymagana jest wycena mieszkania przez biegłego sądowego w formie operatu szacunkowego?
Rozwód a sprzedaż mieszkania – zasadnicze kwestie
Decyzja o rozwodzie najczęściej pociąga za sobą działania małżonków zmierzające do podziału wspólnej części majątku. Jednym z najdroższych jej składowych jest wspólnie nabyta nieruchomość. Co zatem należy wiedzieć o prawnej stronie sprzedaży mieszkania podczas rozwodu? Jak wybrnąć z sytuacji, jeśli jeden z małżonków nie ma gdzie się przeprowadzić? W jaki sposób przebiega proces podziału majątku, kiedy formalnie następuje rozwód, a sprzedaż mieszkania jest konieczna? Dobrze jest zorientować się w sprawie podziału mieszkania po rozwodzie, aby móc właściwie zabezpieczyć swoją przyszłość.
Kiedy mieszkanie stanowi własność wspólną? – najistotniejsze kwestie
Zawarcie związku małżeńskiego pociąga za sobą pewne konsekwencje o charakterze prawnym w postaci wspólnoty majątkowej. Wyjątek od tej reguły stanowi jedynie sytuacja, w której małżonkowie decydują się na podpisanie intercyzy przed sformalizowaniem małżeństwa. Majątek dzieli się wtedy na dwie części, mianowicie wspólną i osobistą.
W praktyce większość małżonków jednak pozostaje w posiadaniu połowy majątku na zasadzie współwłasności. W jaki sposób zatem przeprowadzić całą procedurę, jeśli zapadła już jednogłośna decyzja o rozwodzie, a sprzedaż mieszkania okazuje się nieunikniona? Otóż dokonanie podziału wspólnej części majątku następuje w chwili ustania współwłasności, a więc na podstawie rozwodu albo sądowego orzeczenia o separacji. Istotna wartość dotychczas wspólnie posiadanej nieruchomości bezsprzecznie decyduje o konieczności wszczęcia procedury podziału majątku wspólnego. Podziału mieszkania po rozwodzie oraz jego sprzedaży dokonuje się w celu sprawiedliwego zabezpieczenia interesów byłych małżonków.
Warto podkreślić, że wspólnie zamieszkiwana nieruchomość nie zawsze stanowi współwłasność. Z tego tytułu nie podlega podziałowi pomiędzy rozwiedzionych. Dzieje się tak wówczas gdy jeden z byłych współmałżonków nabył mieszkanie bądź dom jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, albo też otrzymał nieruchomość na zasadzie darowizny, zapisu, czy też spadku. Wówczas nie dokonuje się podziału mieszkania po rozwodzie, a jego sprzedaż można przeprowadzić bez wiedzy byłego współmałżonka.
Najlepszy moment na sprzedaż mieszkania – przed czy po rozwodzie?
Sprzedaż mieszkania podczas rozwodu prawie zawsze stanowi nieuniknioną formalność. W jaki sposób skutecznie skrócić i ułatwić ten proces?
Pierwsza możliwość uproszczenia zarówno procedury sprzedaży mieszkania, jak i toku postępowania sądowego w sprawie rozwodu, sprowadza się do sytuacji, w której żaden ze współmałżonków nie wystąpi z wnioskiem o orzeczenie winy. Nie bez znaczenia wówczas jest osiągnięcie jednogłośnego porozumienia w kwestii podziału majątku wspólnego. W takiej sytuacji sąd podczas jednej rozprawy wyda wyrok zarówno o rozwodzie, jak i podziale mieszkania po rozwodzie. Jedynym warunkiem dla takiego rozwiązania jest złożenie wniosku o podziale mieszkania z załącznikiem w postaci odpisu z księgi wieczystej przed planowaną rozprawą. W efekcie byli małżonkowie najczęściej decydują się na sprzedaż mieszkania, a rozwód stanowi podstawę prawną dla podziału środków otrzymanych w wyniku zawartej transakcji.
Drugą alternatywę, na jaką zezwala polskie prawo, stanowi notarialne potwierdzenie rozdzielności majątkowej jeszcze podczas trwania małżeństwa. Wówczas dzięki zgodnej decyzji małżonków zarówno majątek wspólny, jak i nieruchomość podzielone zostają na równe części. Sądowe postępowanie rozwodowe sprowadza się zatem jedynie do wydania wyroku w sprawie rozwodu. W takiej sytuacji można dokonać sprzedaży mieszkania podczas rozwodu, a nawet jeszcze podczas trwania małżeństwa.
W rzeczywistości przytoczone rozwiązania polubowne stosowane są niezwykle rzadko. Większość skonfliktowanych małżonków ma inne oczekiwania w kwestii sprawiedliwości podziału wspólnej części majątku, przez co porozumienie w tej sprawie nie jest możliwe. Wówczas to sąd decyduje o zasadach podziału mieszkania po rozwodzie. Zainteresowani są jednak zobowiązani złożyć stosowny wniosek we właściwym sądzie rejonowym wraz z odpisem z księgi wieczystej i dokumentem jednoznacznie określającym rynkową wartość nieruchomości. Co w sytuacji, jeśli strony nie są zgodne co do wartości wspomnianego domu lub mieszkania? Wówczas bezapelacyjnie konieczna jest niezależna wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Cała procedura w tego rodzaju sprawach spornych sprowadza się w pierwszej kolejności do podziału majątku. Dopiero w momencie sądowego określenia udziału małżonków w nieruchomości możliwa jest sprzedaż mieszkania.
Wycena nieruchomości przez biegłego sądowego – kiedy jest wymagana?
W momencie rozwodu podział majątku zazwyczaj jest powodem do konfliktu, w szczególności, gdy w kwestii wartości wspólnej nieruchomości strony nie są zgodne. Wówczas w celu przeprowadzenia formalności z tym związanych musi zostać sporządzona wycena mieszkania przez biegłego sądowego.
Warto podkreślić, że operat szacunkowy nie zawsze jest wystarczający dla szybkiego i jednoznacznego podziału mieszkania po rozwodzie. Zdarza się, że jeden ze współmałżonków opuścił nieruchomość, a drugi przeprowadził remont, ponosząc tym samym koszty z przeznaczeniem na ten cel. Nakłady te w prawnym rozumieniu problemu należą do osobistej części majątku inwestora, przy czym poniesione zostały na nieruchomość podlegającą rozliczeniu. Czy wówczas roszczenia uwzględniające ulepszenie nieruchomości wnoszone przez drugiego współmałżonka są uzasadnione? Z całą pewnością nie. Wycena mieszkania przez biegłego sądowego uwzględni, co prawda faktyczną wartość wspólnej części majątku, jaki stanowi nieruchomość. Udział drugiego współmałżonka obejmie jednak wartość połowy mieszkania bądź domu pomniejszoną o koszty remontu. Na drodze sądowej ustalony zostanie wówczas podział majątku w oparciu operat szacunkowy. Zaspokojenie obustronnych roszczeń może przebiec na zasadzie spłaty drugiego współmałżonka albo w wyniku sprzedaży mieszkania i podziału uzyskanych środków według zasądzonego udziału w nieruchomości.
