Z tego artykułu dowiesz się:
- Na czym polega ustanowienie hipoteki na nieruchomości?
- Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?
- Jak krok po kroku wygląda procedura sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką?
- Czym różni się sprzedaż mieszkania nabywcy kupującemu na kredyt od transakcji, w której płaci on gotówką?
- W jaki sposób pomyślnie sfinalizować transakcję?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – najważniejsze kwestie
Zakup nieruchomości na rynku najczęściej przebiega przy pomocy finansowania kredytem hipotecznym. Wielu nabywców, jednak obawia się tego rodzaju rozwiązania z uwagi na pewne ograniczenia w dysponowaniu mieszkaniem, bądź domem, w tym również w ewentualnej sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Czy rzeczywiście obawy te są słuszne? Jak pokazuje praktyka, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z koniecznością dopilnowaniem większej ilości formalności, a sama procedura transakcji jest nieco bardziej skomplikowana, ale sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jak najbardziej jest realna.
Hipoteka – co to właściwie znaczy?
Na wstępie warto wiedzieć, czym jest powszechnie nazywane hipoteką, obciążenie nieruchomości. Najprościej określając, hipoteka stanowi pewnego rodzaju ograniczone prawo do lokalu na rzecz wierzyciela, a więc banku, który sfinansował jego zakup, udzielając na ten cel kredytu hipotecznego. Co więcej, hipoteka ustanawiana jest na lokalu mieszkalnym lub własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu. Co to właściwie oznacza? Dokładnie to, że poprzez ustanowienie hipoteki na domu lub mieszkaniu wierzyciel ma prawo dochodzić swoich roszczeń w razie braku spłat dłużnika. Dodatkowo w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką banki mają pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich wierzytelności.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?
Ponad połowa mieszkań w Polsce nabyta została ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Warto podkreślić, że tego rodzaju zobowiązanie zaciąga się zwykle nawet na 30 lat, stąd trudno z wyprzedzeniem przewidzieć sytuacje, które pociągają za sobą konieczność sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.
W związku z faktem, że hipoteka nieruchomości jest zabezpieczeniem spłaty zaciągniętego kredytu, wiele osób zadaje sobie pytanie, czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w ogóle jest możliwa? Od strony formalnej nie ma przeciwwskazań. W myśl przepisów wyłącznym właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca. Ma on zatem prawo dowolnie dysponować nabytym domem, bądź mieszkaniem. Podkreślić jednak należy, że prawo to ogranicza ustanowiona na rzecz wierzyciela hipoteka, która jednocześnie widnieje w księdze wieczystej danej nieruchomości. W związku z powyższym informacja o planowanej sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką powinna bezwzględnie zostać przekazana do wiadomości banku. Co więcej, właściciel powinien zadbać o zgromadzenie wszelkiej niezbędnej dokumentacji, będącej podstawą przeprowadzenia transakcji.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką nie różni się znacząco od zbycia nieruchomości bez tego rodzaju obciążeń. O ile sprzedający zgromadzi wymagane dokumenty, transakcja nie stanowi też żadnego ryzyka z punktu widzenia nabywcy.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – jak to zrobić?
Zasadniczą różnicę pomiędzy sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką a przeniesieniem własności lokalu bez kredytu stanowi konieczność dopełnienia dodatkowych formalności przez właściciela. Zatem jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Pierwszy krok sprowadza się do znalezienia potencjalnie zainteresowanego nabywcy. Pod żadnym pozorem nie należy jednak ukrywać przed nim ustanowionej hipoteki, gdyż takie postępowanie może być odebrane jako próba oszustwa.
Kolejne formalności, jakie wymagane są w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, dotyczą pozyskania pełnej dokumentacji z banku, który udzielił kredytu. Należy zatem zawnioskować o zaświadczenie zawierające kwotę pozostałą do spłaty oraz dokument powszechnie określany mianem promesy. Promesa stanowi swego rodzaju zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie ciążącego zobowiązania.
Podkreślić należy, że ważność promesy upływa po 30 dniach od jej wydania, dlatego w tym czasie wskazane jest podpisanie umowy przedwstępnej z nabywcą. Co więcej, umowa ta jest podstawą dla możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny przez kupującego.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką za gotówkę – zasadnicze różnice
Niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką finansowana jest kredytem hipotecznym, czy też gotówką, jaką dysponuje nabywca, sprzedający zobowiązany jest pozyskać z banku zarówno zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłaty, jak i promesę. Drugi z wymienionych dokumentów stanowi gwarancję kupującego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po zakończeniu transakcji. Jest to niezwykle istotne, ponieważ hipoteka na nieruchomości obciąża wyłącznie jej właściciela. Stąd precedens jej spłaty musi być określony jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
W sytuacji, gdy nabywca zamierza zapłacić gotówką, nie ma konieczności zawierania umowy przedwstępnej. Natomiast po podpisaniu umowy przyrzeczonej następuje przekazanie określonej w zaświadczeniu wydanym przez bank finansujący zbywcę kwoty tytułem spłaty ustanowionej uprzednio hipoteki na wskazany rachunek.
Finał sprzedaży mieszkania z hipoteką
Warto podkreślić, że sprzedaż mieszkania z hipoteką za gotówkę jest znacznie mniej skomplikowana, a jej finalizacja może nastąpić bez umowy przedwstępnej zaraz po otrzymaniu przez sprzedającego promesy.
Nieco inaczej cała procedura kształtuje się, gdy nabywca ubiega się o udzielenie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Wówczas zawarcie umowy przedwstępnej jest nieuniknione, gdyż stanowi ona podstawę złożonego do banku wniosku. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką następuje po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej przez kupującego w drodze podpisanej przez obie strony transakcji umowy notarialnej.
Następnie nowy właściciel zobowiązany jest udać się do banku w celu okazania umowy przyrzeczonej. Na podstawie zaświadczenia wydanego przez bank kredytujący sprzedającego przekazane zostają środki w określonej wysokości na wskazany rachunek tytułem spłaty ustanowionej na nieruchomości hipoteki. Ewentualna różnica pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania z hipoteką a wysokością zobowiązania trafia do sprzedającego. Ważne, że po uregulowaniu hipoteki dotychczasowy właściciel powinien pozyskać z banku zaświadczenie o spłacie zadłużenia. Dokument ten jest bowiem wymagany w celu złożenia przez nabywcę wniosku do właściwego terytorialnie sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli zakup domu bądź mieszkania sfinansowany został kredytem hipotecznym, pojawi się tam wpis o ustanowieniu nowego zabezpieczenia na rzecz banku kupującego.
