Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest eksmisja i jakie przesłanki mogą do niej doprowadzić?
- Kiedy dochodzi do eksmisji lokatora bez tytułu prawnego?
- Komu przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu mieszkania socjalnego?
- Na czym polega eksmisja lokatora bez prawa do lokalu socjalnego?
- Ile może trwać eksmisja problemowego najemcy?
- Czy można sprzedać nieruchomość z wyrokiem o eksmisję lokatora?
Wyrok o eksmisję i co dalej? – prawa właściciela w pigułce
Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości i uzyskałeś wyrok eksmisji lokatora bez tytułu prawnego, to prawdopodobnie zbliżasz się do legalnego usunięcia problemowego najemcy. Warto, jednak pamiętać, że sam wyrok o eksmisję lokatora bez tytułu prawnego to jeszcze nie wszystko. Właściciel bezwzględnie powinien pamiętać, aby zaraz po uprawomocnieniu się wyroku złożyć do właściwego Sądu wniosek o klauzulę wykonalności. Po wydaniu niniejszego dokumentu należy jeszcze zwrócić się do Komornika z wnioskiem o wykonanie wyroku eksmisji. Zatem ile trwa eksmisja z mieszkania? Kogo nie można eksmitować? Jak w praktyce wygląda eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego?
Eksmisja – czym właściwie jest?
Definicja eksmisji ma charakter potoczny stąd brak jej treści w przepisach prawa. Jej znaczenie sprowadza się do faktycznie podejmowanych działań prawnych prowadzących do opróżnienia nieruchomości z rzeczy i osób oraz wydania jej osobie uprawnionej.
Eksmisja najczęściej wszczynana jest z powodu zwłoki w opłatach czynszowych, braku tytułu prawnego do zajmowanego lokalu bądź też niewłaściwego zachowania lokatorów.
Według ustawy o ochronie praw lokatorów skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela może nastąpić wyłącznie, jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy. Dopiero wówczas możliwe jest wystosowanie oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy wraz z jednoczesnym wyznaczeniem miesięcznego okresu spłaty zobowiązania. W sytuacji, gdy lokator w żaden sposób nie ustosunkuje się do otrzymanego pisma, podejmuje się kolejne kroki zmierzające do eksmisji.
W przypadku dążenia do eksmisji lokatora bez tytułu prawnego bardzo ważne jest wcześniejsze uzasadnione wypowiedzenie umowy najmu. Co więcej, utrata prawa do użytkowania może również nastąpić w skutek zakończenia umowy zawartej na czas określony. Jeżeli lokator nadal nie zamierza opuścić lokum, właściciel może podjąć dalsze kroki prawne.
Niemniej ważny powód eksmisji stanowi rażąco naganne zachowanie lokatora, które uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie nieruchomości. Niedostosowanie do powszechnie obowiązujących obyczajów, wszczynanie awantur i brak reakcji na upomnienia to z pewnością usprawiedliwione przesłanki ku dokonaniu próby eksmisji.
Kiedy następuje eksmisja problemowego lokatora?
Jak już wspomniano powyżej, postępowanie eksmisyjne może nastąpić wówczas, gdy lokator traci tytuł prawny do zajmowanego lokalu. Po wypowiedzeniu umowy najmu właściciel musi wystosować do lokatora wezwanie do opróżnienia i opuszczenia mieszkania. W sytuacji, gdy najemca nie reaguje na otrzymane pismo, pojawia się możliwość złożenia pozwu we właściwym dla lokalizacji nieruchomości Sądzie. Po rozpoczęciu postępowania sądowego najemca ma czas na prezentację swojego stanowiska w odpowiedzi na pozew.
Z punktu widzenia właściciela niezwykle istotne jest wniesienie o brak uprawnień najemcy do lokalu socjalnego wraz z kierowanym pozwem. Dlaczego? Z prostego powodu – orzeczenie przez sąd tego rodzaju prawa w znacznym stopniu skomplikuje i opóźni przeprowadzenie eksmisji. Niestety nie zawsze jest to możliwe. Ustawa o ochronie praw lokatorów, obejmuje bowiem szczególną ochroną pewne grupy osób. O tym, kogo nie można eksmitować, warto przeczytać w artykule Jak pozbyć się uciążliwego lokatora? – Praktyczne zasady postępowania.
Podczas procesu strony prezentują swoje stanowiska. Następnie sąd weryfikuje dowody w postaci dokumentów i przesłuchuje świadków. Po zamknięciu postępowania dowodowego orzeka w sprawie. Jeśli zapada wyrok eksmisji lokatora bez tytułu prawnego, konieczne jest jeszcze uprawomocnienie się wyroku i uzyskanie tytułu wykonawczego. Wówczas sprawa może trafić do Komornika.
Ile trwa eksmisja z mieszkania? Wszystko zależy od ewentualnego przyznania lokatorowi prawa do lokalu socjalnego. Bezwzględnie, jednak wszelkie działania w kwestii opróżniania lokali mieszkalnych wstrzymywane są w okresie od 1 listopada do 31 marca.
Kiedy i komu przysługuje eksmisja do lokalu socjalnego?
W myśl zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego bezwzględnie przysługuje kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym wraz z ich opiekunami, obłożnie chorym, emerytom i rencistom oraz bezrobotnym. Obowiązkiem sądu podczas orzekania o eksmisji jest szczegółowa weryfikacja materialnej sytuacji lokatora. Jeśli najemcę stać na samodzielne zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, sąd odstąpi od orzekania o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego.
W sytuacji, gdy sprawa dotyczy eksmisji lokatora z prawem do lokalu socjalnego, konieczne jest przyznanie takiego mieszkania przez właściwą dla lokalizacji nieruchomości gminę. Wyrok zatem zawiera zapis o wstrzymaniu wykonania eksmisji do chwili wskazania lokalu socjalnego przez gminę. Niestety dla właściciela nie jest to korzystane rozwiązanie, gdyż czas oczekiwania może się znacząco wydłużyć. Jako że mieszkań socjalnych w stosunku do liczby oczekujących osób jest po prostu za mało, gminy niechętnie je przyznają. Zatem ile trwa eksmisja z mieszkania? Nie ma określonych ram czasowych dla przeprowadzenia popartej wyrokiem sądowym eksmisji lokatora bez tytułu prawnego. W związku z powyższym, jeżeli gmina nie dysponuje wolnym lokalem, właściciel zmuszony jest w dalszym ciągu ponosić koszty eksploatacyjne nieruchomości, którą użytkuje niechciany najemca.
Czas oczekiwania na lokal socjalny może trwać od kilku miesięcy, do nawet kilku lat. Warto podkreślić, że tylko w przypadku stosunkowo szybkiej reakcji gminy, właściciel może poczuć się komfortowo. Przeprowadzenie eksmisji lokatora bez tytułu prawnego przebiegnie wtedy sprawnie, ponieważ nie będzie potrzeby oczekiwania, aż zakończy się okres ochronny obowiązujący od 1 listopada do 31 marca. Warunkiem jest jednak przyjęcie przez najemcę zaproponowanego przez gminę mieszkania socjalnego. Jeżeli lokator odrzuci przyznany lokal, konieczny może okazać się kolejny pozew sądowy, który przysporzy kolejnych kosztów.
Eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego – na czym polega?
W sytuacji, gdy wyrok sądu w sprawie eksmisji lokatora bez tytułu prawnego wskazuje na fakt, iż nie przysługuje mu prawo do zwarcia umowy najmu lokalu socjalnego, tym samym w jego treści brak jest klauzuli o wstrzymaniu wykonania, nie ma przeszkód przed dalszymi krokami w stronę usunięcia problemowego najemcy. Co to oznacza? Dokładnie to, że niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku i otrzymaniu przez właściciela klauzuli wykonalności, można złożyć u Komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego.
Prawomocny wyrok eksmisyjny a sprzedaż mieszkania – czy to możliwe?
Zbycie nieruchomości zarówno w trakcie postępowania sądowego, jak i po uzyskaniu wyroku o eksmisji lokatora bez tytułu prawnego z punktu widzenia przepisów jest jak najbardziej możliwe. Nabywca wraz z przeniesieniem własności nieruchomości otrzymuje prawa i obowiązki sprzedającego. Wówczas nowy właściciel na podstawie wyroku i klauzuli wykonalności przeprowadzi jego egzekucję.
Podsumowując…
Problemy z uciążliwymi najemcami to bardzo częste zjawisko. Właściciele, nawet po uzyskaniu pomyślnego dla siebie wyroku często borykają się z dalszą niemożliwością przeprowadzenia fizycznej eksmisji. Jeżeli taka sytuacja dotyczy także Ciebie, skontaktuj się niezwłocznie z Kancelarią Nieruchomości HELPAL. Pozwól nam, abyśmy pomogli rozwiązać Twoje problemy w sposób najbardziej dla Ciebie korzystny.
