Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaka jest potencjalna efektywność sprzedaży mieszkania z lokatorem?
- W jaki sposób doprowadzić do zwolnienia lokalu przez najemcę?
- Gdzie poszukiwać zainteresowanych kupnem nabywców?
- Jak poradzić sobie z uciążliwym lokatorem utrudniającym sprzedaż nieruchomości?
Sprzedaż mieszkania z lokatorem – jak to zrobić?
W praktyce obrotu nieruchomościami na rynku coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których właściciele rozważają sprzedaż mieszkania z lokatorem. Czy przytoczony stan prawny nieruchomości pozwala na sfinalizowanie transakcji, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi ewentualna sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym? Z prawnego punktu widzenia tak, jednak istotne jest znalezienie zainteresowanego nabywcy.
Wartość mieszkania z lokatorem – efektywność transakcji
Nie ma wątpliwości, że prawny właściciel nieruchomości zawsze ma prawo sprzedać mieszkanie z lokatorem. Zważając, jednak na ostrożność potencjalnych nabywców w kwestii trudnych nieruchomości z wszelkimi obciążeniami może nie być to proste przedsięwzięcie. Zbycie tego rodzaju domu bądź mieszkania, a w szczególności sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym powoduje mieszane uczucia u osób poszukujących własnego M. Faktem jest, że ochrona prawna nawet problemowych najemców często bywa przesadna. Stąd większość potencjalnych kupców po prostu nie chce ryzykować.
Zawarcie transakcji sprzedaży mieszkania z lokatorem często okazuje się skomplikowane. Nabywcy, obawiając się możliwych problemów, wynikających z posiadania użytkowanej przez najemcę nieruchomości starają się unikać tego rodzaju ofert. Postawa ta jest w pełni uzasadniona z uwagi na sytuacje, jakie da się zaobserwować w wielu przypadkach.
Decyzja o transakcji sprzedaży mieszkania z lokatorem powinna być dokładnie przemyślana przez właściciela. Jak wiadomo, większość nabywców nie jest zainteresowana kupnem, a każdy, kto potencjalnie zdecydowałby się, dążyłby do osiągnięcia porozumienia w kwestii znacznie korzystniejszej dla siebie ceny. Zatem oprócz problemów ze znalezieniem kupca sprzedający musi liczyć się z potencjalną stratą w postaci różnicy pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania z lokatorem a ceną rynkową podobnych nieruchomości bez tego rodzaju obciążeń. W związku z powyższym sens sprzedaży w takich okolicznościach powinien zostać głęboko przemyślany jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji, zwłaszcza w obliczu budzącej wątpliwości wartości mieszkania z lokatorem.
Jak pozbyć się lokatora z mieszkania własnościowego? – praktyczne wskazówki
Dokonanie sprzedaży mieszkania z lokatorem stanowi duże wyzwanie, choć nie oznacza to, że transakcja z założenia skazana jest na niepowodzenie. Zasadnicze pytanie brzmi: czy warto decydować się na wyczerpujące poszukiwania kupca, zamiast wcześniej pozbyć się lokatora z mieszkania własnościowego?
O tym, w jaki sposób dokonać eksmisji problemowego najemcy dowiesz się z artykułu jak pozbyć się uciążliwego lokatora? – praktyczne zasady postępowania. Warto, jednak pamiętać, że reguły związane z prawnymi krokami usunięcia lokatora ściśle wiążą się z koniecznością ich uzasadnienia. Zatem jeśli najemca właściwie wywiązuje się z zawartej umowy, nie ma podstaw do korzystnego dla właściciela nieruchomości wyroku sądu. Skutkiem tego w myśl przepisów nakaz eksmisji nie zostanie wydany, natomiast z pewnością pogorszą się wzajemnie relacje na linii właściciel – najemca.
Wśród ofert na rynku nieruchomości zdarzają się ponadto sytuacje, w których właściciel proponuje sprzedaż mieszkania z lokatorem, mającym tak zwane prawo dożywocia. Jak to rozumieć? Mianowicie oznacza to, że nikt nie ma prawa na żadnej podstawie eksmitować z zajmowanego lokalu osoby z takim statusem aż do śmierci. Podkreślić należy, że informacja o tego rodzaju obciążeniu zawsze zamieszczana jest w dziale Roszczenia i ograniczenia księgi wieczystej przypisanej do danej nieruchomości. Jako że potencjalni nabywcy każdorazowo skrupulatnie weryfikują stan prawny domu bądź mieszkania będącego przedmiotem zainteresowania, sprzedaż mieszkania z lokatorem, mającym prawo dożywocia za cenę zbliżoną do rynkowej okazuje się często niemożliwe.
Cena sprzedaży mieszkania z lokatorem – czy może być korzystna?
Wartość mieszkania z lokatorem na rynku nieruchomości często staje się przedmiotem negocjacji przed zawarciem aktu notarialnego. Jednak czy zawsze konieczne jest zaniżenie ceny rynkowej w celu dokonania sprzedaży mieszkania z lokatorem? Biorąc pod uwagę realia przeważająca większość transakcji, których przedmiotem jest dom lub mieszkanie z lokatorem, kończy się znacznym obniżeniem ceny ofertowej. Z kolei potencjalni klienci poszukujący nieruchomości na swój własny użytek w ogóle nie są zainteresowani przejęciem lokalu z najemcą. Stąd ewentualna możliwość traktowania tego rodzaju nieruchomości w kategorii inwestycji przez nabywcę pozostaje jedynie w sferze marzeń sprzedającego. Niezwykle trudno jest bowiem znaleźć kupca skłonnego zapłacić pełną stawkę rynkową za nieruchomość z lokatorem, nawet jeśli celem transakcji jest wynajem.
Starając się sprzedać mieszkanie z lokatorem, dobrze jest więc wiedzieć do kogo skierować ofertę, aby zminimalizować nieuniknioną stratę, będącą efektem zaniżenia wartości mieszkania z lokatorem. W związku z powyższym dla uskutecznienia procedury warto przygotować pełną dokumentację dotyczącą faktycznego stanu prawnego nieruchomości oraz powodów jej sprzedaży. Dlaczego? Z prostego powodu – inwestor z większym prawdopodobieństwem zdecyduje się na zakup, jeśli otrzyma rzetelną informację na temat tego, w jakim wieku jest najemca, na jakiej podstawie użytkuje lokal, czy w przeszłości były podejmowane próby eksmisji oraz najważniejsze, czy w terminie wywiązuje się ze zobowiązań finansowych wobec dotychczasowego właściciela. Praktyka wskazuje jednak na fakt, że wspomniane kwestie stanowią problem, a niechciany lokator jest głównym powodem decyzji właściciela o sprzedaży nieruchomości.
Zatem kto kupi mieszkanie z lokatorem? W kontekście tego pytania sprzedający koniecznie musi zdawać sobie sprawę z faktu, że transakcje dotyczące sprzedaży mieszkania z lokatorem wiążą się z pewnego rodzaju determinacją obu stron. Stąd istotne jest znalezienie nabywcy, który rozpatruje zakup takiej nieruchomości w charakterze potencjalnej inwestycji. W uskutecznieniu tak trudnej transakcji, jaką jest zbycie mieszkania z lokatorem z pewnością pomóc może Kancelaria Prawa Nieruchomości HELPAL.
Co zrobić, jeśli lokator utrudnia sprzedaż?
Deklaracja chęci sprzedaży mieszkania z lokatorem praktycznie zawsze powoduje konflikt z najemcą, który nie godząc się na tego rodzaju rozwiązanie, próbuje uniemożliwić albo co najmniej skomplikować zawarcie transakcji z nabywcą. Niestety przepisy uwzględnione w ustawie o ochronie praw lokatorów nie przemawiają na korzyść właściciela, gdyż w znacznym stopniu ograniczają możliwość dysponowania lokalem. Uciążliwy najemca ma zatem prawo bez żadnych konsekwencji nie wpuszczać do zajmowanej nieruchomości osób zainteresowanych kupnem. Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel?
W zasadzie jedyne legalne rozwiązanie problemu sprowadza się do wypowiedzenia umowy najmu, a następnie skierowania sprawy na drogę sądową z wnioskiem o eksmisję, jeśli lokator nadal zajmuje mieszkanie. Drugim możliwym tokiem postępowania może być ewentualna próba sprzedaży mieszkania z lokatorem za atrakcyjną dla nabywcy cenę. Z punktu widzenia właściciela taka transakcja stanowi jednak znaczącą stratę. Dodatkowo wyrok sądu wcale nie musi być korzystny, gdyż sprawa może dotyczyć najemcy, którego obowiązujące przepisy obejmują ochroną. W takich przypadkach niezwykle trudno jest sprzedać mieszkanie z lokatorem, nie będąc jednocześnie zmuszonym do zaniżenia jego ceny rynkowej.
