Z tego artykułu dowiesz się:
- W jaki sposób dochodzi do powstania współwłasności mieszkania?
- Co zrobić, gdy współwłaściciel nie wyraża zgody na sprzedaż nieruchomości?
- Jak przebiega sprzedaż udziału w nieruchomości ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?
Sprzedaż nieruchomości a współwłasność – co można zrobić?
Współwłaścicieli nieruchomości, zwłaszcza gdy dochodzi do nieporozumień w kwestii tego, co zrobić z domem lub mieszkaniem, często nurtuje zasadnicze pytanie: czy mogę sprzedać nieruchomość bez zgody współwłaściciela? Odpowiedź brzmi: nie. Co prawda, własne udziały podlegają dobrowolnym, indywidualnym decyzjom, jednak sprzedaż całości w świetle obowiązującego prawa nie wchodzi w grę. O tym, co może współwłaściciel nieruchomości w dalszej części artykułu.
Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości? – ważne informacje
Współwłasność nieruchomości to najprościej mówiąc sytuacja, w której lokal z różnych względów jest w posiadaniu kilku osób. Warto podkreślić, że w tego rodzaju stanie prawnym nieruchomości często trudno o porozumienie, zwłaszcza że zarządzanie domem czy mieszkaniem bezdyskusyjnie wiąże się z obowiązkami, a wszelkie decyzje powinny być podejmowane jednogłośnie.
W praktyce współwłasność nieruchomości zazwyczaj powstaje w drodze dziedziczenia. Wówczas spadek po zmarłym może przypaść kilku osobom w różnym udziale. Niestety osoby te zwykle wyrażają inne oczekiwania co do tego, jak podzielić otrzymaną nieruchomość. Nie wszyscy godzą się na sprzedaż, chcąc zachować spadek w niezmienionej formie. Inni natomiast woleliby uniknąć kosztów wynikających z utrzymania nieruchomości, do których zobowiązani są wszyscy spadkobiercy. Co może współwłaściciel nieruchomości, aby pozbyć się kłopotliwego domu bądź mieszkania? W przypadku braku porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami bez wątpienia dobrym wyjściem może okazać się sprzedaż udziału w nieruchomości. Z procedurą tego rodzaju rozwiązania warto zapoznać się w artykule sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela – jak to zrobić?
Inną możliwość, dzięki której wchodzi się we współwłasność nieruchomości stanowi rozwód. Co prawda sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela niezależnie od sytuacji jest prawnie niedopuszczalna, ale istnieje kilka ewentualności, które pozwolą na pozbycie się współwłasności nieruchomości. Jedną z nich stanowi wspólna sprzedaż domu bądź mieszkania przez małżonków, jeszcze przed rozwodem i podział uzyskanej z transakcji sumy. Porozumienie w tej kwestii jest jednak często trudne do osiągnięcia, dlatego do wszelkich kroków dotyczących sprzedaży udziału w nieruchomości dochodzi dopiero po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego i dokonaniu na tej podstawie wpisu do księgi wieczystej w sprawie współwłasności ułamkowej. Szczegóły dotyczące rodzaju współwłasności i możliwości sprzedaży mieszkania na okoliczność rozwodu znaleźć można w artykule rozwód a sprzedaż mieszkania – zasadnicze kwestie.
Ułamkowa współwłasność nieruchomości powstaje również w sytuacji, gdy obaj współwłaściciele decydują się na nabycie jednej nieruchomości. Zwykle dotyczy to osób żyjących w nieformalnych związkach albo wspólników, którzy dokonują zakupu nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Warto podkreślić, że i w takich sytuacjach może dojść do konfliktów uniemożliwiających podejmowanie zgodnych decyzji. Mimo to próby polubownego porozumienia mogą prowadzić do racjonalnych uzgodnień, jeśli jednak tak się nie stanie pozostaje samodzielne wyjście z zawartego układu poprzez sprzedaż udziału w nieruchomości.
Co może współwłaściciel nieruchomości, jeśli druga strona nie zgadza się na sprzedaż?
W przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na sprzedaż nieruchomości, a współwłasność w świetle prawa obowiązuje obie strony, warto zastanowić się nad zbyciem własnej części lokalu. Co prawda, sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela w całości nie jest możliwa, ale pozbycie się współwłasności ułamkowej pozwoli uniknąć strat związanych z utrzymaniem problemowego lokalu. Zatem co może współwłaściciel nieruchomości chcący zakończyć istniejący układ? Z powodzeniem sprzedać udział w nieruchomości nawet nie informując współwłaściciela o swoich zamiarach, oszczędzając sobie tym samym kolejnych nieporozumień. Nie ma, bowiem żadnej różnicy pomiędzy własnością całkowitą i współwłasnością ułamkową, a sprzedaż całej nieruchomości, czy też udziału przebiega w taki sam sposób. Kluczowe jest jedynie znalezienie zainteresowanego nabywcy, który będzie gotów przyjąć istniejącą sytuację prawną lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a sprzedaż udziału w nieruchomości – o co chodzi?
Mimo że sprzedaż udziału w nieruchomości własnościowej jest możliwa bez żadnych przeszkód, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sprawa wygląda inaczej. Ten status prawny obliguje do tak zwanego prawa pierwokupu na rzecz pozostałych współwłaścicieli, dlatego na otwartym rynku nie można zbywać udziałów. Co prawda, regulacja ta nie stanowi przeszkody w sprzedaży, jednak transakcja przebiega inaczej i sprowadza się do dwóch etapów.
Pierwszy krok w stronę sprzedaży współwłasności nieruchomości ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu to sporządzenie i przekazanie współwłaścicielowi przez notariusza umowy warunkowej w formie aktu notarialnego. Czas na skorzystanie z prawa pierwokupu wynosi 30 dni. Jeśli współwłaściciel zdecyduje się na zakup, transakcja powinna być zawarta na zasadach określonych w umowie warunkowej. Natomiast w przypadku, gdy współwłaściciel zrzeknie się przysługującego mu prawa pierwokupu, następuje podpisanie notarialnej umowy końcowej, na podstawie której współwłasność nieruchomości zostaje przeniesiona na nabywcę.
Podsumowując…
Współwłasność domu lub mieszkania bardzo często stanowi źródło wielu problemów, a sprzedaż udziałów w nieruchomości na własną rękę okazuje się zbyt skomplikowaną operacją. W takich przypadkach pomocy udzielą specjaliści HELPAL, którzy w sposób indywidualny przeanalizują każde zgłoszenie i udzielą wsparcia w przeprowadzeniu korzystnej dla współwłaściciela transakcji.
