Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może być korzystna?
• W jakich sytuacjach warto rozważyć zmianę mieszkania na mniejsze?
• Czy zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wymagana jest dla sfinalizowania transakcji zbycia?
• Jak pomyślnie przeprowadzić proces transakcji sprzedaży mieszkania?

Zmiana mieszkania na mniejsze? –  Dobra alternatywa zbyt drogiego kredytu!

Finansowanie kredytem hipotecznym stanowi najczęściej wybieraną formę zakupu nieruchomości. Dotyczy to zarówno mieszkań z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Warto podkreślić, że aktualnie stale rosnące ceny nieruchomości, a przy tym drożejące kredyty, w wyniku wzrostów stóp procentowych znacznie obniżają możliwości finansowe kredytobiorców. W efekcie może się okazać, że spłata zobowiązania jest coraz trudniejsza, a sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego to najlepsza i najbezpieczniejsza ewentualność. Na taki właśnie  krok decyduje się coraz więcej Polaków. Czy sprzedaż mieszkania z kredytem się opłaca? Kiedy najkorzystniej jest sprzedać mieszkanie z kredytem i kupić nowe? Czy wymagana jest zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką? 

Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy się opłaca?

Wielu kredytobiorców zastanawia się, czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w ogóle jest możliwa. W tym miejscu z całą pewnością należy podkreślić, że z prawnego punktu widzenia nie ma żadnych przeciwwskazań. Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym nie oznacza, że kredytobiorca nie jest właścicielem. Stąd ma on pełne prawo do swobodnego dysponowania swoją własnością. Dowód tego faktu stanowi właściwy wpis w II dziale księgi wieczystej. 

Co więcej, w IV dziale księgi dokonuje się wpisu banku kredytującego zakup, jako wierzyciela hipotecznego, który nieruchomość traktuje w kategorii zabezpieczenia udzielonego kredytu. Dlatego też o planowanej sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym bezwzględnie należy go poinformować. 

Pomyślne przeprowadzenie transakcji co prawda nie zawsze wiąże się z koniecznością pozyskania zgody banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, ale w każdym przypadku wymagane są pewne dokumenty wydane przez wierzyciela. Niemniej jednak obecna sytuacja na rynku nie sprzyja spłacie drożejących rat. Dlatego też, mimo że procedura transakcji wymaga dopełnienia większej liczby formalności, niżeli w przypadku zbycia domu lub mieszkania bez obciążenia hipotecznego, w pewnych sytuacjach warto rozważyć taką ewentualność. 

Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego?

W kontekście sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym warto pamiętać, że tego rodzaju transakcja wiąże się z koniecznością wcześniejszej spłaty zobowiązania. Tylko wówczas wierzyciel, czyli bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co z punktu widzenia nabywcy jest wymagane. 

Wcześniejsza spłata kredytu w pewnych sytuacjach może być jednak niekorzystna dla właściciela. Kiedy tak się dzieje? W szczególności, gdy transakcja następuje w 3 pierwszych latach kredytowania, ponieważ umowy zwykle zawierają zapis o konieczności uiszczenia dodatkowej prowizji, która może znacząco przewyższać kwotę zaoszczędzonych odsetek. Co więcej, jeżeli właściciel decyduje się na sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od jego nabycia, zobowiązany jest zapłacić podatek dochodowy. 

W aktualnej sytuacji na rynku kredytowym drożejące raty coraz częściej wymuszają na kredytobiorcach radykalne decyzje jak na przykład zmiana mieszkania na mniejsze. Warto jednak pamiętać, że aby sfinansować zakup tańszej nieruchomości, różnica ceny transakcyjnej i sumy pozostałego do spłaty zobowiązania powinna pokryć ten koszt. Tylko wówczas właściciel osiągnie maksimum korzyści ze sprzedaży mieszkania z kredytem. Czy się opłaca? Wszystko zależy od tego, na jakim etapie spłaty jest sprzedający oraz czy aktualnie ma zdolność kredytową. Dlaczego? Z prostego powodu – jeśli zakup tańszej nieruchomości również miałby zostać sfinansowany kredytem hipotecznym, ale o niższej wartości niżeli poprzedni, bank musi w oparciu o bieżącą sytuację finansową wydać pozytywną decyzję. Zmiana mieszkania na mniejsze i tym samym uniknięcie drogiego kredytu tylko wówczas może dojść do skutku. 

Biorąc pod uwagę wszystkie istotne aspekty sprzedaż mieszkania i kupno nowego zawsze powinno nastąpić we właściwym momencie. Najkorzystniej jest, gdy podczas transakcji da się uzyskać możliwie najwyższą cenę transakcyjną sprzedaży przy poniesieniu jak najniższych kosztów, a jednocześnie nabyć mniejszą nieruchomość za cenę możliwie najniższą. 

Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – czy jest potrzebna?

Transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym nierozerwalnie wiąże się z koniecznością pozyskania przez właściciela zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie całości zobowiązania. Tego rodzaju dokument określany jest mianem promesy, która z punktu widzenia nabywcy nabiera istotnego znaczenia. Dlaczego? Przede wszystkim warto podkreślić, że każdy, kto decyduje się na zakup domu lub mieszkania stroni od nieruchomości obciążonych nieuregulowanymi zobowiązaniami, co jest w pełni uzasadnione. Co więcej, w sytuacji, gdy nabywca również ubiega się o kredyt hipoteczny, bank kredytujący wymaga promesy w procesie wydania pozytywnej decyzji o udzieleniu finansowania. 

Ważność promesy wygasa w ciągu 30 dni, stąd strony transakcji powinny w tym czasie zawrzeć umowę przedwstępną. Następnie, już po udzieleniu kredytu hipotecznego na rzecz nabywcy następuje podpisanie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. 

Zasadniczą kwestię w procesie zmiany mieszkania na mniejsze stanowi fakt, że zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest konieczna. Wyjątkiem od tej zasady jest jednak sytuacja, gdy sprzedający zalega ze spłatą rat. Wówczas wniosek o promesę jest niewystarczający i wymagane jest dodatkowo zaświadczenie o bieżącym stanie zadłużenia. Dokument ten zawiera informację o kwocie, jaką należy uiścić, aby bank wydał zgodę na wykreślenie obciążenia hipotecznego z księgi wieczystej. 

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak tego dokonać?

Transakcja sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką w znacznym stopniu różni się od zbycia domu czy mieszkania bez tego rodzaju obciążeń. Co więcej, problematyczny aspekt sprowadza się do znalezienia chętnego nabywcy, który zaakceptuje ryzyko związane z ewentualnym przejęciem długu wraz z własnym M. Dlatego rozważając sprzedaż mieszkania z hipoteką, warto wiedzieć, na czym polega cały proces, a jeśli jest on zbyt trudny, dobrze jest skorzystać z pomocy specjalistów Kancelarii Nieruchomości HELPAL.

Zachęcamy do zapoznania z praktyczną stroną sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym w artykule sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – najważniejsze kwestie. Przydatna może okazać się także wiedza o ewentualnych problemach wynikających z opóźnień w spłacie rat, w artykule nie jesteś w stanie spłacić kredytu hipotecznego? – jakie mogą być tego konsekwencje?

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat – co oznacza?

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, co do zasady zawsze zobowiązuje nabywcę do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Właściciel, z kolei w pewnych przypadkach również może zostać obciążony, ale podatkiem dochodowym. Kiedy tak się dzieje? Otóż zawsze wtedy, gdy następuje sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od nabycia. Wysokość zobowiązania szacowana jest od różnicy pomiędzy sumą zakupu a ceną transakcyjną zbycia. Warto pamiętać, że jedyną możliwością uniknięcia tego przykrego zobowiązania jest przeznaczenie pozyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe. 

Sprzedaży mieszkania z kredytem i kupna nowego bezpieczniej jest zatem nie rozważać przed upływem 5 lat od chwili stania się jego prawnym posiadaczem. Wysokość podatku to aż 19%, dlatego, jeśli skorzystanie z ulgi jest niemożliwe, lepiej zaczekać na właściwy moment. 

Zmiana mieszkania na mniejsze –  czy warto?

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego w dobie drożejących zobowiązań na rynku kredytowym wydaje się rozsądną ewentualnością. Szczególnie gdy hipoteka została zaciągnięta na wysoką sumę przy jednoczesnej wieloletniej spłacie. Wzrastające stopy procentowe powodują nierzadko zwielokrotnienie miesięcznej raty, co dla wielu kredytobiorców oznacza ogromne obciążenie finansowe. Zmiana mieszkania na mniejsze równoznaczne jest z niższym zobowiązaniem, jednak przed podjęciem takiej decyzji warto zorientować się, czy kolejny kredyt hipoteczny będzie możliwy do zaciągnięcia. 

Sytuacja wygląda zdecydowanie korzystniej, gdy kolejny zakup nie będzie finansowany hipoteką,  tym samym różnica pomiędzy ceną transakcyjną zbycia nieruchomości a kwotą pozostałego do spłaty zobowiązania pokryje w całości koszt zakupu nowego domu lub mieszkania. 

Co więcej, istotne jest, by przed sprzedażą mieszkania rozważyć kwestię podatku dochodowego. Dlaczego? Z prostej przyczyny – sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od jego nabycia skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Wyjątkiem jest przeznaczenie pozyskanych w ten sposób środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sfinalizowania transakcji. Dobrze jest zatem mieć założony plan na sfinansowanie nabycia nowej nieruchomości. 

Jeśli masz wątpliwości w kwestiach związanych ze sprzedażą mieszkania z kredytem i kupnem nowego, skontaktuj się z biurem Kancelarii Nieruchomości HELPAL. Nasi specjaliści dołożą wszelkich starań, by wesprzeć Cię w przeprowadzeniu tego ważnego przedsięwzięcia.