Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest udział we współwłasności nieruchomości?
- Czy zawsze można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?
- W jaki sposób pozbyć się udziału w nieruchomości?
- Na czym polega zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego?
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela – jak to zrobić?
Transakcje kupna-sprzedaży na rynku nieruchomości już same w sobie charakteryzują się dość trudną specyfiką. W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, które dodatkowo komplikują proces zbycia nieruchomości. Do takich przypadków zaliczyć można sprzedaż mieszkania, bądź domu należącego do co najmniej dwóch właścicieli. Czy sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela w ogóle jest możliwa?
Według obowiązujących przepisów nie ma możliwości sprzedania nieruchomości w całości bez zgody współwłaściciela. Faktem jest, że nierzadko porozumienie obu stron okazuje się niemożliwe, ale czy wówczas udział we współwłasności nieruchomości jest obligatoryjny dożywotnio? Niekoniecznie!
Co oznacza udział w nieruchomości?
Zgłębiając temat sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela, warto znać zasady działania współwłasności oraz wiedzieć, w jaki sposób wchodzi się w posiadanie udziału we współwłasności nieruchomości.
Współwłasność to najprościej określając sytuacja, w której dana nieruchomość stanowi we wskazanych częściach własność różnych właścicieli. Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje udziału we współwłasności nieruchomości. Mianowicie współwłasność łączną oraz współwłasność ułamkową.
Cechę charakterystyczną współwłasności łącznej stanowi brak sprecyzowanych wartości udziałów we współwłasności nieruchomości dla poszczególnych współwłaścicieli. Co więcej, tego rodzaju współwłasność nie ma odrębnej konstrukcji prawnej, a więc zawsze towarzyszy innemu stosunkowi prawnemu. Dobrym przykładem może być udział we współwłasności nieruchomości małżonków, której podstawą prawną jest brak rozdzielności majątkowej. Stąd taki rodzaj współwłasności nie funkcjonuje samodzielnie, a więc nie ma możliwości sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela.
Współwłasność ułamkowa polega na określonej ułamkiem wartości udziału we współwłasności nieruchomości w kontekście każdego ze współwłaścicieli. Kodeks cywilny szczegółowo reguluje prawo współwłaścicieli do sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli. Ważne, jednak że nie ma możliwości samodzielnej sprzedaży całej nieruchomości.
Udział we współwłasności nieruchomości – skąd pewność, że można zbyć?
Istnieje kilka możliwości pozyskania udziału we współwłasności nieruchomości. Wymienić w tym kontekście należy w szczególności zawarcie związku małżeńskiego, rozwód, spadek, darowiznę, bądź też zakup. Warto znać własne prawa w kontekście udziału we współwłasności nieruchomości, aby wiedzieć jakie możliwości ewentualnego zbycia wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, a w których przypadkach istnieje możliwość sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli.
Zatem kiedy istnieje pewność, że posiadany udział we współwłasności nieruchomości stanowi współwłasność ułamkową? Odpowiedź jest prosta, w zasadzie tylko wówczas, gdy jest mowa o spadku domu lub mieszkania. Udziały ze spadku nieruchomości nigdy nie stanowią współwłasności łącznej, stąd podczas ewentualnej transakcji sprzedaży zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego regulujące sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli. W tej kwestii nie ma znaczenia liczba osób, którym spadek przypada.
Jak pozbyć się udziału w nieruchomości?
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli z prawnego punktu widzenia nie budzi zastrzeżeń, zwłaszcza jeśli w grę wchodzą udziały ze spadku nieruchomości. Nie ma więc konieczności informowania o zamiarach zbycia pozostałych osób mających prawo do danego mieszkania bądź domu. Często zdarza się, że relacje łączące wspomnianych współwłaścicieli nie są najlepsze, dlatego ewentualność transakcji dokonanej bez rozgłosu jest znacznie bardziej komfortowa dla sprzedającego.
Warto wziąć pod uwagę fakt, że sama decyzja o sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości to dopiero początek. Znalezienie nabywcy stanowi bowiem dość trudne przedsięwzięcie. Większość prywatnych osób zainteresowanych zakupem nie wyraża chęci posiadania części udziałów w nieruchomości, którą ktoś inny użytkuje. Stąd sprzedawcy najczęściej korzystają z usług skupów nieruchomości, aby z korzyścią dla siebie dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli. Z perspektywy zbywcy nie jest to jednak dobre rozwiązanie. Tego typu instytucje zwykle nie są uczciwe w stosunku do swoich klientów, a ich działania prowadzą do realnego zaniżenia wartości posiadanych udziałów w nieruchomości.
Jak zażegnać konflikt współwłaścicieli o problemową nieruchomość?
W kontekście udziałów we współwłasności nieruchomości bardzo często dochodzi do nieporozumień, a nawet kłótni pomiędzy współwłaścicielami, zwłaszcza jeśli w grę wchodzą udziały ze spadku nieruchomości przysługujące kilku osobom. W takiej sytuacji najlepsze wyjście stanowi tak zwane zniesienie współwłasności w drodze ugody współwłaścicieli albo przez postępowanie sądowe. Zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego przeprowadzane jest zwykle na wniosek jednego ze współwłaścicieli, który określa najkorzystniejszą dla siebie ewentualność. Wśród form zniesienia współwłasności wyróżnić należy sprzedaż wspólnej nieruchomości, a następnie podział otrzymanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli, fizyczny podział nieruchomości pomiędzy uprawnionych oraz przyznanie wyłącznej własności jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym zastrzeżeniem spłaty pozostałych, bądź też bez.
