Z tego artykułu dowiesz się:
- Czy z prawnego punktu widzenia istnieje możliwość sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym?
- W jaki sposób przebiega procedura egzekucji komorniczej nieruchomości?
- Jak przeprowadzić transakcję sprzedaży nieruchomości zajętej przez komornika?
- Czy istnieje ryzyko przy kupnie mieszkania z wpisem komorniczym?
Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika – czy dłużnik może sprzedać mieszkanie?
Z całą pewnością sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika na własną rękę stanowi znacznie korzystniejszą dla dłużnika alternatywę pozbycia się ciążących zobowiązań zagrożonych dodatkowo licytacją komorniczą. Zbycie poszczególnych składników majątku mogłoby wydawać się najgorszym rozwiązaniem, ale wbrew pozorom szybkie działanie pozwoli uskutecznić trudny proces wyjścia z istotnych problemów finansowych. Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym często oprócz możliwości spłaty długu zabezpiecza również część kapitału pozyskanego w ten sposób, dzięki czemu rozpoczęcie nowego etapu życia staje się łatwiejsze. Niestety bierne poddanie zajętego majątku egzekucji komorniczej często nie gwarantuje nawet pełnego zaspokojenie roszczeń wierzyciela. Czy z prawnego punktu widzenia sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika jest możliwa? Jak sprzedać dom z zajęciem komorniczym?
Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym – czy to możliwe?
W świetle obowiązującego prawa sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika jest jak najbardziej dopuszczalna. Rozpoczęcie procedury egzekucji komorniczej nie jest tożsame z jakimkolwiek zakazem zbycia, a co więcej, taka ewentualność jest w stanie w większym stopniu zabezpieczyć spłatę zobowiązań ciążących na dłużniku.
Na czym polega licytacja komornicza nieruchomości?
Wszczęcie procedury egzekucyjnej, a potem licytacja komornicza nieruchomości zawsze prowadzone są na wniosek wierzyciela po uzyskaniu sądowego tytułu wykonawczego. Ważne, że zajęcie komornicze lokalu mieszkalnego stanowi ostateczność i dochodzi do niego wówczas, gdy inne składniki majątku dłużnika nie pokrywają dochodzonych roszczeń w całości. Kolejnym krokiem jest dokonanie oszacowania wartości zajmowanego domu lub mieszkania i wskazanie daty licytacji komorniczej nieruchomości. Na potrzeby pierwszej tury cena wywoławcza stanowi 3/4 wartości rynkowej, natomiast w sytuacji, gdy pierwsza próba okazuje się nieskuteczna, cena obniżana jest do równowartości 2/3 oszacowanej wartości. Trafny wniosek ze sprzedaży lokalu w drodze licytacji komorniczej stanowi stwierdzenie, że jest to ewentualność zwyczajnie niekorzystna dla dłużnika.
Jak sprzedać dom z zajęciem komorniczym? – poszczególne etapy koniecznych działań
Pierwsza czynność, jaką powinien wystosować dłużnik planujący sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym, sprowadza się do zawiadomienia komornika o decyzji podjęcia próby sprzedaży zajętej nieruchomości na własną rękę. W odpowiedzi wydawane jest zaświadczenie o wysokości stanu obciążenia wraz ze wskazaniem rachunku do spłaty zobowiązania. Ważne, że zajęcie komornicze lokalu zawsze idzie w parze z dokonaniem wpisu o zajęciu do księgi wieczystej. W związku z tym wyłącznie całkowita spłata wnoszonych przez wierzyciela roszczeń powoduje zakończenie zajęcia, a co za tym idzie także wykreślenie wspomnianej wzmianki z księgi wieczystej danej nieruchomości.
W praktyce sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym okazuje się dość trudnym przedsięwzięciem z uwagi na uzasadnione ryzyko, którego potencjalni nabywcy starają się unikać. Warto zatem zwrócić się do wierzyciela z prośbą o wycofanie złożonego uprzednio wniosku o egzekucję komorniczą z zajętej nieruchomości. W efekcie tego rodzaju działań wpis o egzekucji w księdze wieczystej zostanie usunięty, a sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika będzie mogła zostać sfinalizowana.
Bezwarunkowe cofnięcie przez wierzyciela zajęcia nieruchomości zwykle jednak się nie zdarza. Stąd konieczne okazać się mogą negocjacje, które doprowadzą do zawarcia ugody na zasadzie zobowiązania dłużnika w kwestii terminowych spłat rat aż do chwili sfinalizowania transakcji w akcie notarialnym zbycia nieruchomości. Wówczas roszczenia u komornika zostaną wycofane, a ewentualne zabezpieczenie wierzyciela może dotyczyć rzeczywistej wartości mieszkania bądź domu.
Kupno mieszkania z wpisem komorniczym – czy istnieje ryzyko?
Warto podkreślić, że istnieją sytuacje, w których kupno mieszkania z wpisem komorniczym stają się dla nabywcy dość ryzykowne. Dlaczego? Z prostej przyczyny – jeśli w wyniku prowadzonego przez komornika postępowania egzekucyjnego sprzedający nie spłaci ciążącego nad nim zobowiązania, wraz z własnością nieruchomości na nabywcę przechodzi także dług.
Kupno mieszkania z wpisem komorniczym nie powoduje zatem zakończenia działań komornika, a nabyta nieruchomość nadal jest przedmiotem roszczeń wierzyciela. Z tego powodu kluczowe jest przekazanie dochodzonej kwoty na rzecz komornika w trakcie finalizowania transakcji. W przeciwnym razie postępowanie egzekucyjne z nieruchomości nie zostanie zakończone.
Jak uniknąć licytacji komorniczej nieruchomości? – sprzedaż z HELPAL!
Jako że sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika wiąże się z trudnościami, warto poinformować potencjalnego nabywcę o istniejącym wpisie w księdze wieczystej. Inaczej intencje zbywcy mogą zostać zinterpretowane, jako ewidentną próbę oszustwa. Nieuregulowane długi sprzedającego stanowić mogą źródło problemów, gdyż obawa przejęcia długów jest jak najbardziej uzasadniona.
Dla zabezpieczenia interesów obu stron transakcji warto zadbać o właściwe jej przeprowadzenie. Kancelaria Prawa Nieruchomości HELPAL pomoże właścicielowi pozbyć się ciążących zobowiązań, natomiast nabywcy bezpiecznie zakupić nieruchomość bez ryzyka przejęcia zobowiązań.
