Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakiej rangi dokument stanowi księga wieczysta nieruchomości?
- Na jakie aspekty najczęściej uwagę zwracają potencjalni nabywcy w kwestii braku księgi wieczystej?
- Czy kupno nieruchomości bez księgi wieczystej jest ryzykowne?
- W jaki sposób wnioskować o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej?
- Jak przebiega procedura założenia księgi wieczystej nieruchomości?
Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej – jak to zrobić?
Według obowiązującego w Polsce prawa istnieje zarówno obowiązek założenia, jak i prowadzenia księgi wieczystej nieruchomości. Zdarzają się jednak sytuacje, w których do spełnienia tego obowiązku nie dochodzi, a dotychczasowy właściciel postanawia zbyć posiadane lokum. W związku z powyższym, podczas podejmowania decyzji o sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej, warto pamiętać, że informacja ta często zniechęca potencjalnie zainteresowanych nabywców. Skąd biorą się tego rodzaju wątpliwości? Jak zbyć mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej?
Czym jest księga wieczysta nieruchomości?
Dokument powszechnie nazywany księgą wieczystą nieruchomości stanowi rejestr o charakterze publicznym, szczegółowo określający stan prawny danego mieszkania czy też domu. Zawiera informacje dotyczące kolejnych właścicieli, historii ewentualnego zadłużenia, działki, na której usytuowana jest nieruchomość, prawa do nieruchomości, a także zasad użytkowania danego terenu.
Mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej w związku z powyższym pozbawia potencjalnego kupca najistotniejszych informacji. Nie jest to jednak tożsame z brakiem możliwości weryfikacji faktycznego stanu prawnego nieruchomości. Co prawda brak księgi wieczystej ogranicza sprawną kontrolę ewentualnych obciążeń, ale tę samą wiedzę da się pozyskać z innych dokumentów dotyczących danej nieruchomości. Nie jest to jednak wygodne rozwiązanie, biorąc pod uwagę fakt, że księga wieczysta nieruchomości zawiera wszystkie niezbędne informacje w jednym miejscu. Co więcej, istnienie księgi wieczystej daje nabywcy tak zwaną rękojmię wiary publicznej. Co to oznacza? Dokładnie tyle, że wszelkie informacje o nieruchomości opisane w księdze wieczystej są zgodne ze stanem faktycznym, a spory z tym związane zawsze rozstrzygane są na korzyść nowego właściciela.
Brak księgi wieczystej nieruchomości – z czego może wynikać?
W praktyce istnieje wiele nieruchomości bez księgi wieczystej. Powód tego stanu rzeczy najczęściej sprowadza się do zaniedbania, gdy dane mieszkanie albo dom przez długi czas jest własnością tego samego właściciela. Należy mieć na uwadze, że zdarzają się także sytuacje, w których brak księgi wieczystej nieruchomości wynika z nieuporządkowanego stanu prawnego. Stąd niezależnie od powodu potencjalni nabywcy stronią od ofert sprzedaży mieszkań bez księgi wieczystej. Ta nieufna postawa jest jednak w pełni uzasadniona, gdyż zakup nieruchomości stanowi spore zobowiązanie, a niedokładna weryfikacja dokumentacji może doprowadzić do dotkliwych zarówno prawnych, jak i finansowych konsekwencji.
Kupno domu bez księgi wieczystej – na co zwracają uwagę nabywcy?
Co prawda, kupno domu bez księgi wieczystej nie zawsze musi być traktowane przez zainteresowanych w kategorii próby oszustwa, ale trzeba mieć na uwadze ostrożność potencjalnych nabywców. Bezpieczeństwo transakcji stanowi podstawę wszelkich działań, dlatego weryfikacja stanu prawnego nieruchomości obejmuje w pierwszej kolejności akt notarialny uprawniający właściciela do użytkowania lokalu. Oprócz tego ważna jest decyzja administracyjna o przyznaniu prawa własności oraz sądowe lub notarialne postanowienie o nabyciu lub darowiźnie przedmiotowej nieruchomości. Jeśli transakcja dotyczy, nieuniknione jest również przedstawienie zaświadczenia wydanego przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową o prawie spółdzielczej własności.
Z jakim ryzykiem wiąże się kupno nieruchomości bez księgi wieczystej?
Właściciel starający się sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej musi liczyć się z ograniczeniem zaufania ze strony kupującego. Dlaczego? Z uwagi na fakt, że niewłaściwe zabezpieczenie transakcji kupna domu bez księgi wieczystej z punktu widzenia nabywcy może prowadzić do wielu problemów. Brak księgi wieczystej nie daje pewności w kwestii prawdziwości zawartych w dokumentach informacji, a co za tym idzie, kupiec nie jest objęty prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Faktyczny stan prawny jest wyjątkowo trudny do sprawdzenia również w kwestii ewentualnych zobowiązań ciążących na nieruchomości. Dodatkowe niebezpieczeństwo kryje się ponadto za potencjalnym prawem osób trzecich do korzystania z nabytej nieruchomości na różnych warunkach.
Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt
Nie ulega wątpliwości, że większość transakcji zawieranych na rynku nieruchomości finansowana jest przy pomocy kredytu hipotecznego. Jak wygląda zatem sytuacja kupna domu bez księgi wieczystej w kontekście starań nabywcy o udzielenie tego rodzaju kredytu bankowego? Odpowiadając na to pytanie, w pierwszej kolejności podkreślić należy, iż brak księgi wieczystej nieruchomości nie przekreśla szans na otrzymanie pozytywnej decyzji w sprawie kredytu hipotecznego. Procedura wiąże się, jednak z utrudnieniami w postaci konieczności dostarczenia bankowi szczegółowych dokumentów dotyczących nieruchomości. Dodatkowo umowa zawarta u notariusza powinna zostać uzupełniona o wniosek o założenie księgi wieczystej.
Warto podkreślić, że brak możliwości założenia księgi wieczystej nieruchomości niezależnie od powodów tego stanu rzeczy uniemożliwia otrzymanie finansowania kredytem hipotecznym. Przepisy prawne determinują, bowiem obowiązek umieszczenia w księdze wieczystej wpisu informującego o hipotece.
Jak założyć księgę wieczystą nieruchomości? – czy warto?
Planując zbyć mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, warto zastanowić się nad ewentualnością założenia księgi wieczystej nieruchomości. O ile dotychczas tego rodzaju działanie mogłoby wydawać się nieuzasadnione, o tyle w momencie poszukiwania potencjalnego nabywcy z pewnością się przyda.
Wiadomo, że oferty dotyczące wszelkich problemowych nieruchomości znacznie trudniej znajdują zainteresowanego odbiorcę, dlatego w interesie sprzedającego leży wyprostowanie stanu prawnego posiadanego domu bądź mieszkania, aby nie zawężać grona potencjalnych nabywców. W jaki sposób więc założyć księgę wieczystą nieruchomości?
Procedura administracyjna założenia księgi wieczystej sprowadza się do wypełnienia druku KW-ZAL, czyli wniosku o założenie księgi wieczystej nieruchomości. Formularz dostępny jest do pobrania we własnym zakresie na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wspomnianego wniosku w formie załączników dołączyć należy dokument potwierdzający prawo do nieruchomości, czyli akt notarialny bądź też postanowienie sądowe o nabyciu spadku oraz dokument zawierający oznaczenie konkretnej nieruchomości, a więc wyrys z mapy ewidencyjnej albo wypis z ewidencji gruntów. Wyżej wymienioną dokumentację w wersjach oryginalnych należy złożyć we właściwym dla nieruchomości sądzie rejonowym. Warto pamiętać, że wszelkie orzeczenia sądowe powinny zostać uzupełnione o klauzulę prawomocności.
Co istotne, w przypadku gdy mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej jest w posiadaniu co najmniej dwóch osób, wymagane jest złożenie również druku KW-WU. Z kolei, gdy nieruchomość stanowi przedmiot zabezpieczenia kredytu hipotecznego, dodatkowo powinien zostać wypełniony także druk KW-ZAD.
Niezaprzeczalnie wielu właścicieli starając się zawnioskować o założenie księgi wieczystej nieruchomości, boryka się z problemem właściwego wypełnienia formularza KW-ZAL. Co w takiej sytuacji? Jako że jest to kluczowe dla dopełnienia procesu administracyjnego, warto zwrócić się o pomoc do notariusza.
Jak długo trwa procedura założenia księgi wieczystej nieruchomości?
W kontekście terminów procesu formalnego założenia księgi wieczystej nieruchomości, niestety brak jest sztywno określonych ram czasowych. Prawo nie reguluje czasu, w jakim sąd byłby zobowiązany rozpatrzyć wniosek i faktycznie dokonać założenia księgi wieczystej. W praktyce jednak zwykle cała procedura zajmuje od dwóch do ośmiu tygodni.
