Z tego artykułu dowiesz się:
- Z czym wiąże się ustanowienie służebności mieszkania?
- Kto i po co decyduje się na udzielenie prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości na zasadzie służebności osobistej?
- Czy można znieść służebność mieszkania?
- W jakich sytuacjach warto złożyć pozew o zniesienie służebności?
- Czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości ze służebnością osobistą?
Jak pozbyć się służebności mieszkania? – czy to możliwe?
Służebność mieszkania najprościej oznacza udzielenie prawa dożywotniego zamieszkiwania osobie na rzecz, której została ustanowiona. Na czym polega ustanowienie służebności mieszkania? Czy można dokonać zniesienia służebności osobistej?
Służebność mieszkania – czym jest?
Służebność mieszkania w myśl obowiązujących przepisów stanowi tak zwaną służebność osobistą dotyczącą danej osoby, na rzecz której jest ustanowiona. Artykuł 244 Kodeksu Cywilnego reguluje w tym kontekście ograniczone prawo rzeczowe, czyli w kwestii użytkowania sprowadza się ono do prawa niezaprzeczalnie zbliżonego do prawa własności. Osoba uprawniona do służebności mieszkania na ściśle sprecyzowanych umową warunkach może więc nim rozporządzać.
Właściciel nieruchomości zawierając umowę służebności, udziela konkretnej osobie prawa do zamieszkiwania i użytkowania określonych pomieszczeń lub też całości lokalu. Oprócz sprecyzowanej w umowie powierzchni, użytkowaniu podlegają także części wspólne.
Druga strona umowy tym samym staje się służebnikiem otrzymującym prawo do zamieszkania na zasadzie służebności mieszkania. Warto podkreślić, że służebnik nie jest właścicielem, ani najemcą. Nie musi być też spokrewniony z właścicielem udzielającym mu służebności mieszkania. Według zapisów artykułu 301 Kodeksu Cywilnego osoba na rzecz, której służebność została ustanowiona, ma pełne prawo do zamieszkania z małżonkiem i małoletnimi dziećmi, a w przypadku gdy gospodarstwo domowe nie może być prowadzone samodzielnie, może ona przyjąć osoby niespokrewnione.
Oprócz przysługujących praw służebność mieszkania polega także na obowiązku ciążącym na służebniku w postaci konieczności regulowania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, których wymiar powinien być ściśle określony w zawartej umowie służebności.
Należy pamiętać, że służebność mieszkania pod rygorem nieważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, zarówno jako samodzielna umowa, jak i fragment innego porozumienia. Co więcej, fakt ustanowienia na danej nieruchomości służebności osobistej skutkuje wpisem w III dziale księgi wieczystej. Jak pozbyć się służebności mieszkania? Czy w ogóle jest to możliwe? O tym w dalszej części artykułu.
Kto i w jakim celu zawiera umowy służebności mieszkania?
Po umowę służebności mieszkania najczęściej sięgają osoby starsze będące początkowo właścicielami danej nieruchomości. Jaki jest cel? Odpowiedź jest prosta – chodzi o zapewnienie sobie bezpieczeństwa w postaci prawa dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości na okoliczność jej sprzedaży bądź też przekazania w formie darowizny. Dlaczego nie prawo dożywocia? Obie umowy zasadniczo się różnią. Mianowicie udzielenie prawa dożywocia skutkuje zobowiązaniem nowego właściciela nie tylko do udostępnienia dożywotniego prawa zamieszkiwania lokalu jak w przypadku służebności mieszkania, ale także do utrzymywania takiej osoby aż do śmierci.
Czy można znieść służebność osobistą?
Specyfika służebności mieszkania polega w przeważającej mierze na zapewnieniu służebnikowi bezpieczeństwa. Chodzi o to, aby w efekcie potencjalnego oszustwa nie stracił on prawa dożywotniego zamieszkiwania w dotychczas własnej nieruchomości. Zatem jak pozbyć się służebności mieszkania? W świetle obowiązujących przepisów nie ma możliwości zniesienia służebności osobistej ustanowionej na nieruchomości. Co więcej, jest to prawo niezbywalne i nie ma możliwości się go zrzec.
Służebność mieszkania może jedynie wygasnąć w chwili śmierci służebnika, czyli osoby, na rzecz której służebność osobista została ustanowiona. Ważne, że przywilej ten nie podlega dziedziczeniu i nie ma możliwości w żadnej formie przeniesienia jej na inne osoby.
Pozew o zniesienie służebności? – jak tego dokonać?
Mimo iż zupełne zniesienie służebności osobistej nie jest możliwe, w skrajnych przypadkach istnieje ewentualność zmiany służebności mieszkania na dożywotnią rentę. W tym celu konieczna jest jednak decyzja sądu wydana w oparciu o pewne przesłanki. Kiedy wobec powyższego zasadne będzie złożenie pozwu o zniesienie służebności? Tylko wówczas, gdy służebnik w jakiś sposób łamie prawo, a jego zachowanie zakłóca spokój współmieszkańców lub sąsiadów. Dla uzyskania pozytywnego rozpatrzenia sprawy konieczne jest jednak udowodnienie niedopuszczalnego zachowania osoby, na rzecz której ustanowiona została służebność osobista.
Czy można zbyć nieruchomość ze służebnością osobistą?
Warto podkreślić, że ustanowienie służebności mieszkania zawsze skutkuje wpisem do księgi wieczystej, a potencjalni nabywcy zazwyczaj unikają ofert z obciążeniami. Nie jest to jednak bariera przed sprzedażą nieruchomości, o ile kupiec zdecyduje się nabyć dom czy mieszkanie wraz z osobą mającą prawo dożywotniego zamieszkiwania na podstawie udzielonej służebności. Jako że służebność osobista obowiązuje niezależnie od zmiany właściciela, zakup takiej nieruchomości wiąże się z niższą o wartość służebności ceną transakcyjną. Wartość tę szacuje rzeczoznawca majątkowy w oparciu o prognozowaną długość życia służebnika, lokalizację oraz koszty utraconych możliwości, gdyby nieruchomość była wynajmowana.
Sprzedaż zatem stanowi jedną z odpowiedzi na pytanie jak pozbyć się służebności mieszkania. Planując wystawić taką nieruchomości na sprzedaż, warto skonsultować się ze specjalistami HELPAL, którzy pomogą znaleźć zainteresowanego nabywcę.
