Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym różnią się poszczególne formy umów najmu nieruchomości?
- Dlaczego okres obowiązywania jest istotny?
- Z jakiego powodu umowa najmu okazjonalnego jest bezpieczniejsza dla właściciela mieszkania?
- Jak powinna wyglądać umowa najmu nieruchomości?
Jak ważna jest dobrze przygotowana umowa najmu nieruchomości?
Umowa najmu nieruchomości funkcjonująca w polskim prawie może zostać sporządzona w trzech różnych formach. W tym miejscu wymienić należy zwykłą umowę cywilnoprawną, umowę najmu okazjonalnego oraz instytucjonalną umowę najmu. Czym charakteryzują się poszczególne rodzaje i jakie skutki prawne wywołują? W jaki sposób zabezpieczyć się przed uciążliwymi problemami? Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania?
Umowy najmu nieruchomości – wspólne cechy i różnice
Wspólny mianownik każdej z umów najmu mieszkania sprowadza się do określonych obowiązków i praw każdej ze stron, a więc właściciela i najemcy nieruchomości. Wszelkie ograniczenia dotyczące tych kwestii regulują przepisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, dlatego zapisy sprzeczne z prawem nie mogą zostać wyegzekwowane w sytuacji konfliktowej.
Każda z umów najmu mieszkania charakteryzuje się inną specyfiką. Różnice dotyczą w szczególności zalegania z opłatami oraz unikania opróżnienia lokalu przez lokatora. Co więcej, warto pamiętać, że to właściciel jest stroną, która formułuje treść umowy najmu w celu maksymalnego zabezpieczenia własnych interesów. Potencjalny najemca może zgodzić się na określone warunki albo podjąć próbę negocjacji.
Forma możliwej do zastosowania umowy najmu nieruchomości zależy głównie od tego, kto oferuje wynajem. Jeśli jest to osoba fizyczna, wyboru należy dokonać pomiędzy zwykłą umową cywilnoprawną a umową najmu okazjonalnego. Z kolei osoba prowadząca działalność gospodarczą albo spółka oferująca usługę najmu nieruchomości może podpisać umowę w formie cywilnoprawnej, albo też instytucjonalnej umowy najmu.
Która z wymienionych powyżej umów najmu nieruchomości jest korzystniejsza dla wynajmującego, a która przyznaje więcej praw najemcy? Jak dobrze sporządzić umowę najmu mieszkania?
Umowa najmu mieszkania a okres jej obowiązywania – o czym warto wiedzieć?
W praktyce najczęściej spotykaną formą jest cywilnoprawna umowa najmu nieruchomości. Dlaczego? Głównie z powodu znacznie mniejszej ilości formalności związanych z jej zawarciem. Cechę charakterystyczną stanowi fakt, że forma zwykłej umowy najmu może zawierać zapis o dowolnym okresie jej trwania. Tego rodzaju umowy często nie są zgłaszane do urzędu skarbowego, a ich zawarcie nie wymaga formy aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego natomiast bezwzględnie, pod rygorem nieważności musi zostać sporządzona na piśmie w obecności notariusza. Okres jej obowiązywania nie powinien przekraczać 10 lat, a fakt zawarcia należy zgłosić do urzędu skarbowego.
Forma umowy najmu instytucjonalnego, według obowiązujących przepisów może trwać przez dowolnie oznaczony w jej treści czas. Chociaż brak jest uregulowań ograniczających tę kwestię, najczęściej czas obowiązywania wynosi rok. Podobnie jak w przypadku pozostałych form umów najmu mieszkania jest to z punktu widzenia właściciela najbezpieczniejsze rozwiązanie. Po wygaśnięciu umowy łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora, a z wypłacalnym i bezproblemowym najemcą zawsze można kontynuować umowę.
Umowa najmu okazjonalnego – na czym polega?
Właściciel nieruchomości w chwili podpisania umowy najmu mieszkania zawsze ryzykuje bardziej niżeli lokator. W związku z powyższym dobór odpowiedniej formy umowy jest kluczowy. Warto podkreślić, że w przypadku zastosowania zwykłej umowy cywilnoprawnej istnieje możliwość, że najemca przestanie opłacać należności albo nie opróżni lokalu po wygaśnięciu zawartej umowy. Co wtedy? Wówczas właściciel narażony jest nie tylko na straty finansowe, ale i trudną procedurę pozbycia się uciążliwego najemcy. Już samo wypowiedzenie umowy może wydłużyć się do kilku miesięcy, podczas których właściciel zobowiązany jest regulować opłaty eksploatacyjne. Następnie sprawa w sądzie, stanowiąca kolejny krok zwykle ciągnie się przez kolejne długie miesiące. Dopiero po uzyskaniu nakazu eksmisji, komornik podejmuje czynności eksmisyjne, ale brak możliwości wyrzucenia najemcy na bruk może doprowadzić do sytuacji, w której cała procedura trwa przez lata.
Opisane wyżej ryzyko wynajmujący może skutecznie ograniczyć poprzez sporządzenie umowy najmu okazjonalnego. Wówczas w formie aktu notarialnego sporządzane jest dodatkowo oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opuszczeniu lokalu w określonym terminie. Konieczne jest ponadto oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę o przyjęciu go w przypadku wystąpienia okoliczności za tym przemawiających. Co więcej, bezwzględnie należy pamiętać o zgłoszeniu sporządzonej umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia.
Umowa najmu przed notariuszem uprawnia właściciela lokalu do pozyskania klauzuli wykonalności na akcie, jeśli zachodzą ku temu przesłanki. Wówczas komornik przeprowadza czynności eksmisyjne bez uwzględnienia jakichkolwiek okresów ochronnych, inaczej niż ma to miejsce przy zastosowaniu zwykłej umowy cywilnoprawnej. Jako że w zawartej umowie najmu okazjonalnego lokator wskazuje adres ewentualnej wyprowadzki, nie ma mowy o eksmisji na bruk, a cała procedura przebiega o wiele szybciej.
Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania? – Zasadnicze kwestie
Każda umowa najmu nieruchomości powinna zawierać najistotniejsze elementy, bez względu na jej formę. Przede wszystkim należy oznaczyć obie strony umowy poprzez umieszczenie dokładnych danych zarówno najemcy, jak i właściciela. Dane te obejmują imię i nazwisko, serię dowodu osobistego oraz adres stałego zameldowania. Co więcej, ważny jest szczegółowy opis przedmiotu najmu, w tym adres, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń oraz opis wyposażenia. Kolejny aspekt sprowadza się do zobowiązania wynajmującego w kwestii przekazania przedmiotu najmu najemcy na określony bądź też nieokreślony czas. Najemca, w treści umowy najmu mieszkania zobowiązuje się z kolei do terminowego regulowania określonej wysokości czynszu i pozostałych opłat w wybranej formie płatności w zamian za korzystanie z lokalu. Nie można pominąć wysokości kaucji i zasad jej zwrotu oraz okresu obowiązywania umowy. Co istotne, postanowienia w zakresie możliwości wypowiedzenia powinny być zgodne z obowiązującymi przepisami Kodeksu Cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.
Z perspektywy właściciela nieruchomości bezpieczniej jest uzupełnić umowę najmu mieszkania o załącznik w postaci tak zwanego protokołu zdawczo-odbiorczego. Dokument ten w sposób szczegółowy weryfikuje faktyczny stan wyposażenia, samego lokalu, jak i stanu zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, a także ogrzewania. Ewentualna dokumentacja w postaci zdjęć wykonanych w momencie przekazania mieszkania najemcy skutecznie zabezpiecza właściciela przed ewentualnymi nieporozumieniami. Jest to niezwykle istotne, zwłaszcza w kontekście rozliczenia kaucji.
Jeśli masz wątpliwości lub obawiasz się problemów z najemcą, eksperci z Kancelarii Nieruchomości HELPAL pomogą Ci kompleksowo zabezpieczyć transakcję lub rozwiązać trudną sytuację prawną.
Bezpieczna dla właściciela forma umowy najmu mieszkania może skutecznie zapobiec ewentualnym działaniom nieuczciwych najemców. Jako że ustawa o ochronie praw lokatorów daje wiele możliwości nadużyć, lepiej nie ryzykować i dokonując najmu nieruchomości, dobrze jest sporządzić umowę najmu okazjonalnego.
Zmagasz się ze skomplikowaną sytuacją majątkową, zadłużeniem lub współwłasnością nieruchomości? Doradcy Kancelarii Nieruchomości HELPAL zapewnią profesjonalną analizę prawno-finansową oraz bezpieczną alternatywę w postaci Skup mieszkań z lokatorem za gotówkę – legalna sprzedaż | HELPAL Kancelaria za gotówkę. Sprawdź niezobowiązujące warunki i skontaktuj się z naszą infolinią: +48 790 435 725.
Powiązane poradniki w Bazie Wiedzy HELPAL
Praktyczne poradniki prawne, procedury i analizy ekspertów powiązane z tym zagadnieniem.
Baza Wiedzy
Wyrok o eksmisję i co dalej? – prawa właściciela w pigułce
Wyrok o eksmisję – co dalej? Czym różni się eksmisja najemcy z i bez prawa do lokalu socjalnego? Jak zbyć M z wyrokiem?
Współwłasność i Udziały
Czy wiesz, że swój udział w nieruchomości możesz zamienić na natychmiastową gotówkę?
Masz udział w nieruchomości i chcesz go szybko spieniężyć bez zgody pozostałych współwłaścicieli? Sprawdź, jak działa skup udziałów w HELPAL.
Upadłość Konsumencka i Majątek
Jakie są niebezpieczeństwa upadłości konsumenckiej? Ryzyka, wady i pułapki
Jakie są realne niebezpieczeństwa i wady upadłości konsumenckiej? Utrata mieszkania, zarząd syndyka, zajęcie pensji i skutki dla majątku wspólnego małżonków.
